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木纹宏观调控成分水岭2005拉开大开发商时代

2020-09-25 来源:广州娱乐网

宏观调控成分水岭 2005拉开大开发商时代序幕_我的钢铁

对地产界来说,2004年的宏观调控是一道分水岭。小企业悄无声息地倒下退出,年销售近百亿的地产大鳄们则开始大声聒噪。有人预测,地产界真正的大开发商时代将在2005年正式启动。

时势造英雄

为什么是大开发商?

2004年的地产界就已开始流传所谓“大鱼吃小鱼”一说,尽管遭到相当的批驳与置疑,但即使是持相反观点的人,也不得不承认眼下国内地产界的现状和国际经验数据间,为中国地产界大鳄的出现留足了想象空间。

相信吗,我国现有房企3万多家,他们中相当大部分年均开发面积竟不足2万平方米——还不到北京一中型塔楼的规模;另一方面,业内估算,我国房地产市场规模大致在7600亿,2004年有20%的增长,预计未来每年是15%到20%的增每天忙得不可开交、累得半死长。但即便是地产业老大万科,销售额也才区区65个亿,不到1%。

国外经验与市场集中度调查表明,10%到20%以规模开发住宅产品为主的大型房地产企业终将占据70%到80%的市场份额,而70%到80%以准确目标市场定位和特色化产品为主的中小房地产企业占领10%到20%的细分市场。

如果说上述状况早已有之,那么2004年宏观政策环境又为企业做大做强提供了充足的紧迫性。银行信贷收紧、封顶按揭、自有资金比例提高、土地招拍挂政策的强制性到位,都使企业规模成为竞争中的利器。

事实上,相当一批小公司渴望大企业的惠顾,如此才能保证手中资源的有效价值体现。为长远发展计,规模化公司也在寻求规模的进一步拓展。顺驰被质疑但却并未被否定,即使不把规模当成追求的圈内人士也承认,“顺驰才是要做NO.1的路子”,私下效仿者也不乏其人。刚刚明确地产战略地位的鹏润集团,将国美的低价策略嫁接到房地产,追求的也是速度和由其带来的规模扩张。即使是稳扎稳打型房企,也不再遮掩其“求大”之心,只不过是战术上不同罢了。

规模造优势:

怎么做大开发商?

市场上的大小高下之分相当明显。中小房企最大软肋在于缺乏足够的资本积累,因资信程度较低,筹措资金相对困难,相当一部分住宅开发地块面积在20到30亩,有的只有几亩,项目规模和影响力受到局限,于是在人性化设计、户型多样性、楼盘环境上很难提供有效供给。此外,规模小导致开发成本居高不下,在价格上实际难与大盘相争。

而规模开发已经成为大型房企的重要战略。在规划设计上可以做出极具人性化的共享空间;在户型设计上的多样性,可以更宽容地满足置业者;在楼盘环境上可以形成各种景观群落;规模效益使销售价格低于同质楼盘,并形成强大的从众效应;规模管理效应使公建利用率高,物业管理成本下降,减少业主的支出等。

于是,大公司的楼盘渐渐成为市场上不自觉的选择,而自觉之后,品牌效应在潜移默化中形成。分析北京楼市就可看出,大型房地产企业,其同质规模开发与多品种规模开发,利用品牌连锁规模开发也已上路。

营销造市场:

大开发商得到什么

品牌公司带给买房人的是什么?“房子出了问题知道找谁去。”目前国内房产开发大多采用项目制,有些小项目的确是房子卖完了,公司也就找不到了,出了问题,消费者真是不知道找谁去。这也是买房人在选房时考虑品牌因素的重要原因。

进入2005年,这一趋势将更加明显。专家分析,房地产业是一个典型的终端型行业,它出售的是现实的产品,面向的客户是具有广泛性和不确定性的大众。前几年的房产市场是,谁抓到了土地,谁就占领了市场。而今后的发展趋势是,但业内人士表示谁控制了渠道,掌握了终端,谁才能占领市场。所以不仅仅是在“圈地”上,在“圈人”上,大公司也具备相当优势。

“房地产行业发展初期,地段对顾客的选择有很大影响力,品牌影响产品选择的权重则不是太大。很多企业只要靠人脉关系,拿到好地段的低价土地,房子就不愁卖,钱也不愁挣了。但现在,市场已经发生大的改变,规模的保证也是需要品牌支撑的,所以大公司更注重品牌维护。”

西方营销专家的研究表明,争取一个新顾客的成本是留住一个老顾客的5倍,而一个老顾客贡献的利润是一个新顾客的16倍。客户俱乐部、会刊、站、客户服务中心以及支持客户服务的软件系统的运用,正在成为房企客户服务的几大主流形式。(北京晨报)


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