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行业科学城对周边房价的影响会是这些

2020-08-15 来源:广州娱乐网

科学城对周边房价的影响,会是这些...

最近,西永开盘挺多,据统计,有几个位置还可以的,性价比还行,卖的挺不错!开盘当天能卖90%!

甚么原因?

是科学城利好预期带动了销售?

还是楼盘的产品、营销策略走对了?

临近年关,供应量连续集中释放,楼盘之间竞争激烈,客户可选择性相当大,但仿佛市场看上去依然不缺少刚性的需求

看了一圈下来,我的总结:

楼盘本身质素的优劣和区域的受关注度,是决定其在当前市场下过得好不好的关键。

如果一个区域关注度不高,民间没有广泛讨论,那他基本就是凉的,只能找“地缘性”买家,也就是周边的刚性需求者。

而如果一个区域价值被反复解读,媒体和中介一起唱,那么这个区域就容易热起来,被全城关注。

为何北区房价贵?因为他吸全重庆的人啊!10年来,人人都在讨论北区如何如何好,把他的优势放大,并因此构成了舆论上的优势

就像当年的脑白金广告一样。当你去看望老家人不知道该买点什么礼物时,通常脑海就想到有两个老人每天在念“今年过年不收礼,收礼只收脑白金!”。

于是,这生意就成了!

对科学城,最近好多媒体在说,我也看好,就再讲讲吧。

// 1、科学城的实质价值 // 重庆西部,两山之间的槽谷,最近大热。媒体关于科学城对区域的影响已分析了很多很多。

今天说点实际的,我们假设科学城落地,会有何实质性的价值?

我分析了一下,大致会是这么几点:

(1)人口吸附力!

“得人材者得未来”已是决定一座城市或区域未来前途的核心要素。

我们看一张表

(由重庆吧统计)

这是重庆目前的人口格局。

重庆人口出现明显的净流出,尤其是区县,每年超过500万人外出,一部分来了主城,更大一部分去了外地。

主城9个区之间,分化也很明显。

2017年只有渝北和沙坪坝的人口净流入超过30万人(常住减户籍);

而渝中、大渡口、巴南相对会弱一些,大渡口只有9万人,是主城区里“吸人”能力最差的区。

说这个甚么意思呢?

其一,沙区,因为教育资源集中外加有一定范围的制造业基础“吸人”能力不错,这在情理之中。但大学生一毕业就走,制造业也就是“代工”为主,这些是沙区的痛。

他这基础,原本可以干的更好。

其二,全部西部新城计划人口目标是150万。而如今按公然的说法,差不多超过60万人。距离目标相距甚远!

科学城,就成了最大抓手--吸引高端人材和把人留在沙区的关键!

西部新城,失去的几年,凭仗科学城有望追回来吗?

(来源于络)

(2)带来更多的关注

科学城这么大阵仗的计划,当具体方案出台时,可以想象,就像当年的脑白金,最少会疯狂一阵子。

一个高规格的计划,会给一个地区套上光环,就像当年的两江新区。

高关注还会让人的观念渐渐转变,重新去审视一下区域的价值。

(3)产业的“饼”

根据“今日沙坪坝”官方公众号报道,未来2年,沙坪坝会对传统产业进行数字化改造,新建3个智能工厂,10个数字化车间,15个数字化生产线,构成西永智能制造示范区;

至2020年,培养不低于20家核心企业,智能产业范围1000亿;

一样,2020年,初步建成科学城。

(英特尔中国创新中心落户西永)

许多人说大学城画了10多年的饼,到现在还是。而我说,科学城俨然就是那决定胜负的“1扳手”。

一扳手砸到位了,饼,自然就圆了。

西部新城欠他追随者们的交代也就兑现了。

(4)产业和人口会推动经济、商业、贸易活跃度和交通大升级

如果产业实现落地生根,有效产出。

那末就会带来效益、收入、人气、消费,衣食住行、艺术文化娱乐等等。

当人们有钱了,来的人多了,经济活跃,商业繁荣,交通畅达,穿过山脉,跨过山丘,传统成熟区的人,对重庆这最大的一块平坦的土地,趋之若鹜...

那些美女大学生们,毕了业,也就不单单一路向北了!

不管西永,大学城,还是西部新城,科学城,核心就在产业。

产业=留人=配套=区域繁荣

(5)更好的配套带来城市价值红利和财富的聚集!

这句话说的比较拗口。

逻辑是:一套房子因为其周边的配套项目增多,从而有了更多的附加价值,实现升值,这叫发展红利。

比如旁边过去很不方便,大家都不想来住,突然多了2条地铁,多了一个公园,一个商圈,这些配套,都会给这套房子加分。

那么科学城达到上述啰嗦的这些状态时,高效产出财富,持有财富的人,反过来因为这里的环境与条件,留了下来。促使区域繁华成熟。

这是良性的发展模式。

// 2、我们关心的楼市与房价 // (1)如果上述五点成立,那末房价会如何?

我想表达的意思是:当一个地区配套完善,交通方便,地势平坦,环境宜人,还有良好的工作机会,这里朝气蓬勃

我就问你,来还是不来?

人来的多了,房子就那些,涨还是不涨?

说直白了,就这么简单。

(2)观察楼盘的产品布局

就科学城大范围内的楼盘,目前主要以西永的新房为主,由于在过去2年,土地集中在西永周边供应。

这张图除了没能表达出融创重庆文旅城的雄伟以外,对西永周边的住宅分布,表达的很清楚。

(来源于络)

一个词形容,“百花齐放”。

排名不分前后,顺次聚集起了融创、龙湖、金科、恒大、国盛、旭辉、绿城、华润、中建。还有远洋、中南、新城等。

(3)特点

这些楼盘的特点比较明显。

除了融创重庆文旅城,基本是走高品质路线,龙湖开元、美的金科郡、万云府、桂玉九里,还有新的润西山。

都是以升级以后产品线做西永的盘,洋房、别墅、大平层。这些与过去西永的好城市光、首创光和城、西永9号、恒大优活城等纯刚需项目完全迭代升级

融创重庆文旅城项目,准确地说,不是一个楼盘,他走的是“大”的路线,由于他的规模实在是太大了,如此规模,其中很大一部分建的是未来科学城或叫西部新城的关键配套。

所以他其实是西面的“鬼牌”。

// 3、最大的“鬼牌” // 这个盘的成败,对于全部“西部槽谷”地带的西部新城突起,意义重大。

(1)融创重庆文旅城是科学城关键配套

融创过去大部分产品都是销售,以满足快周转对资金的利用度,但在这个项目,他有很多自持!

(意境图)

从他这几样自持类物业看,商业综合体、室外主题乐园、大型秀场、酒店群、酒吧街,范围庞大。

①商业综合体,核心是一条室内步行街,有休闲购物、美食餐饮、娱乐等业态。

最大的特点是引进了3个乐园

水乐园,具有双层飘流河、水上4D影院等游乐项目,采用恒温设计!一年四季都可以在里面玩!

海洋乐园,约2.8万方,是全球级别,档次、规模、创新都出类拔萃的海洋馆。

娱雪乐园,包括3大主题,10大冰雪游乐场,设有初学者滑道和低级滑道,常年温度保持在-5°,有意思!

②室外主题乐园,总占地约45公顷,总体量约9.36万㎡,从范围来说算是重庆空前、十分罕见的主题乐园。包括情侣飞车、激流快艇、峡谷飘流、飞行影院、冲浪滑板、高空飞翔等项目。

还有一个冰舞剧场、有魔幻剧场、动物剧院和攀岩等。

③大型秀场,舞台秀找的世界著名大师弗兰克.德贡操刀设计,他创作过很多世界级的秀场,比如拉斯维加斯O秀、梦秀及澳门水舞间

④酒店群,是西南难得一见的岛式酒店群,总建筑约17.12万方。

⑤酒吧街,民国建筑形态风格,建成后将聚集世界知名酒吧20余家!

所以,这些配套哪里是一个楼盘的配套,而是整个西部新城的配套。满足科学城的生活、娱乐、休闲、运动等配套。

进而通过这些在重庆不常见的游乐娱乐设施,成为全部重庆人和“周边县区市”的“旅游度假目的地”。

几乎满足了“衣食住行,吃喝玩乐”里面除了“行”之外的所有需求。

你注意看融创重庆文旅城“生活、休闲、娱乐”的配套,实际上和科学城的“学、研、产”形成了互补的形态。

对科学城,“人”和“配套”是关键。

(2)时间

之所以叫“鬼牌”,是因为或多或少有不确定性。

不过这是废话,如果一点不确定性都没有,那必定就会很“贵”了

至于时间,按沙区的说法,在未来年,科学城初步成形。整个重庆文旅城也会构成一座文娱休闲的“城”。

而融创重庆文旅城里的住房,可以算是这么大规模商业文娱配套之外的附属品。

开发商卖住宅实现“回血”,购房者买住宅“跟投”融创重庆文旅城和科学城的价值红利。

(意境图)

回到开头,科学城如果完美的落地,变成一个强有力的“科技创新引领经济增长”的地区,与两江新区成为双核,带重庆走向辉煌。<对于女性玩家超四成的手游市场/p>

其中的住宅也好,配套也好,就会迎来价值重估。

本文为商业评论

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